Les opérations

Localisation

Le centre commercial Arc-en-ciel est situé dans le centre-ville de Garges-lès-Gonesse, à proximité de la Mairie et de la Poste, en bordure de l'avenue du Général de Gaulle, principal axe de liaison entre Garges-lès-Gonesse et Sarcelles.Il est aussi à proximité immédiate de l'Hôtel de ville et du quartier des Basses Bauves, au coeur du grand ensemble de la Dame Blanche qui accueille 10 000 logements.
Le centre commercial est inséré dans un ensemble immobilier qui comporte plusieurs équipements municipaux (une blibliothèque, un cinéma, un marché forain) et trois immeubles de logements en superstructure.

Etat des lieux initial de l'appareil commercial

Saisine d'Epareca : 04.07.1997

Rotonde

Entrée place de la mairie

Principal facteur d'animation du coeur de ville, le centre commercial Arc-en-Ciel est imbriqué dans un ensemble immobilier situé à l'angle des rues J. Goujon, avenue de la Commune de Paris et de l'avenue Charles de Gaulle. Cet ensemble immobilier comporte, outre le centre commercial, une station-service, des logements collectifs en superstructure répartis dans trois immeubles, des équipements publics et des parkings en sous-sol.
Le centre commercial Arc-en-ciel occupait 10 000 m² répartis sur deux niveaux. Le niveau haut comportait des surfaces commerciales, dont une moyenne surface alimentaire, un mail piéton intérieur, des locaux techniques communs et des locaux de gardiennage, ainsi que deux équipements publics, le cinéma municipal et le local jeunesse, le tout sur environ 8 300 m². Le niveau bas était occupé par une zone de livraison allouée à la moyenne surface, des réserves rattachées aux commerces, des équipements techniques, environ 45 places de stationnement désaffectées, une bibliothèque municipale, un marché forain et les salles du cinéma municipal.
Le centre commercial a ouvert ses portes en avril 1971 avec un Prisunic de 2 300 m² et 39 locaux commerciaux auxquels se sont ajoutés 16 nouveaux locaux en 1979. Le centre a subi la concurrence de deux hypermarchés implantés dans l'environnement proche: Cora, dans le quartier de la Muette et Conforama, au Pont de Pierre. Les commerçants du centre Arc-en-ciel ont comencé à sublir une baisse d'activité en 1985 avec le remplacement du Prisunic par un supermarché G20 moins attractif, repris en 1992 par Franprix qui fermera ses portes en 1994. De 1994 à 1998, le centre a été privé de locomotive.

Mail Brasserie

Entrée logements

Locaux extérieurs

Les nombreux handicaps du centre commercial, en partie générés par sa morphologie, auraient rendu inefficace une intrevention légère et ont nécessité un important programme de restructuration technique et architecturale, ainsi que la réorganisation des surfaces commerciales:

• une conception labyrinthique propice à l'insécurité et totalement impropre à une bonne commercialité,
• une morphologie impliquant l'application de la classification ERP 1,
• des conditions de sécurité ayant contraint la Ville à prendre un arrêté de fermeture,
• une copropriété complexe, en difficulté, n'ayant pas entrepris les travaux de modernisation nécessaires à l'attractivité du centre,
• des surfaces commerciales surabondantes.
• des commerces faisant doublon et parfois tenus par des non-professionnels.

Mail Franprix

Rotonde mail

Le projet urbain

Il correspond à une volonté politique forte d'affirmer la vocation commerciale du centre-ville.
A l'issue des études de faisabilité, les partenaires (Ville de Garges-lès-Gonesse, Val de France, Epareca et Caisse des Dépôts et Consignations) se sont déclarés favorables à une restructuration physique lourde ayant pour objetcifs :

• la requalification de l'enveloppe bâtie aux normes de sécurité de l'équipement commercial,
• la création d'une division en volumes permettant une autonomie de gestion et une optimisation des charges de fonctionnement,
• la requalification des entrées piétonnes,
• la simplification des circulations intérieures du centre par la création d'un mail commercial piéton et d'un escalier mécanique permettant d'améliorer les accès depuis l'avenue Général de Gaulle,
• la création d'un espace de livraisons à proximité des locaux techniques permettant de gérer les accès et les livraisons depuis le sous-sol.

Quatre grands principes ont guidé la réorganisation des surfaces commerciales situées au niveau haut :

• la réduction des surfaces commerciales,
• la réorganisation de l'implantation des commerces,
• le maintien ou le transfert des commerces viables en activité,
• l'accueil de nouvelles activités commerciales permettant d'améliorer l'attractivité.

Pour le niveau bas, la restructuration a abouti :

• au réaménagement du sous-sol afin d'améliorer les circulations et les liaisons entre les deux niveaux; sa mise en sécurité est également prévue (flocage des plafonds pour la protection incendie)
• à l'amélioration de la circulation autour de la rotonde du marché afin d'éviter les croisements de véhicules (entrée-sortie),
• à la création d'un pôle central technique regroupant le monte-charge général, les escaliers, le local des déchêts et les locaux techniques,
• à la réduction, voire à la suppression, des réserves,
• à la suppression du parking désaffecté,
• à la transformation en vide sanitaire de tous les espaces non utilisés.

Le projet de restructuration a prévu également le réaménagement des espaces extérieurs ceinturant l'équipement, en particulier, les liaisons piétonnes entre le centre commercial et le parking public J. Goujon, ainsi que la requalification du niveau supérieur du parking public J. Goujon.

Le projet commercial

Mise en études (phase montage) : Conseil d'administration du 09.12.1998

Le projet commercial repose sur une réduction de la taille du centre conjuguée à une nouvelle organisation des boutiques autour des flux majeurs existants. Les travaux ont pour objectif de réaménager les surfaces commerciales en les regroupant sur un seul niveau, de requalifier le bâti et de valoriser les entrées du centre.
Le projet de restructuration est conçu de manière à conserver une surface commerciale prévisionnelle totale d'environ 7 000 m² utiles: :

• une vingtaine de boutiques existantes restructurées sur site (3 333 m² dont 555 m² de réserves),
• 1 moyenne surface (enseigne Franprix) restructurée sur site (2 164 m²),
• une quinzaine de boutiques créées pour des activités nouvelles (1 459 m²)

Environ 2 600 m² ont été libérés et seront achetés par la Ville de Garges-lès-Gonesse pour constituer une zone à vocation d'activités tertiaires ou d'équipement public.
Les équipements publics existants ont été maintenus dans leur configuration existante (marché forain, bibliothèque municipale, cinéma municipal).

L'intervention d'Epareca

Mise en production : Conseil d'administration du 10.06.2009

Epareca intervient à titre d'investisseur, dans le cadre d'une société de portage créée avec la Caisse des Dépôts et Consignations, pour acheter les locaux commerciaux restructurés et en assurer la gestion.

• 24 514 574 euros HT

• Epareca : 9 476 574 euros HT
• Ville : 686 000 euros HT
• EPCI : 1 637 000 euros HT
• Conseil général : 1 616 000 euros HT
• Conseil régional : 1 433 000 euros HT
• FEDER : 6 125 000 euros HT
• Autres : 3 541 000 euros HT

• Démarrage de la phase 1 : automne 2007
• Phases 1, 2 et 3 : 2008
• Phase 4 : juin 2009

Epareca

Ida Houkpatin, responsable de programmes
Christophe Bendre, conducteur de travaux

Partenaires locaux

Communauté d'agglomération Val de France

Didier Vaillant, Président de Val de France, Maire de Villiers le Bel,
Charles Soufir, 5ème vice-Président du Val de France, chargé de développement économique,
Stéphanie Bouffard, Directrice pôle développement économique,
Dev Marius Le Prince, Directeur du développement,

Conseil général du Val d'Oise

Didier Arnal, Président du Conseil général et PDG de la SEMAVO

Ville de Garges-lès-Gonesse

Maurice Lefevre, Maire

SEMAVO

Eric Renckert, Directeur général,
Ari Msika, Directeur opérationnel

CDC DR Ile-de-France

Christelle Assié, chargée de mission territoriale Val d'Oise

AMO SEMAVO DGLA architecture urbanisme

Thierry de Dinechin, architecte,
Marie-Laure Langlois, architecte