Les opérations

Localisation

Le centre commercial Les 4 pans est implanté dans le quartier de Crouin, situé en périphérie de la ville de Cognac, au-delà de la barrière naturelle et artificielle que constituent la Charente et la rocade.

Etat des lieux initial de l'appareil commercial

Saisine d'Epareca : 06.05.1999

Implanté dans un quartier périphérique rénové, le centre commercial des 4 pans qui accueillait 8 boutiques (dont 2 vacantes) et une moyenne surface Spar, était conçu dans l'esprit des fermes charentaises, c'est-à-dire replié sur lui-même.
Quatre corps de bâtiments, en mauvais état général, abritaient, autour d'une cour intérieure, des commerces dont les devantures peu accueillantes étaient parfois masquées par des panneaux de bois en raison des problèmes de sécurité.
Depuis la réhabilitation de la cité HLM, le centre commercial véhiculait une image négative qui annihilait les efforts réalisés sur son environnement immédiat.

Le projet urbain

Le projet urbain, défini en 1991, a permis :

• de réhabiliter le parc de logements HLM,
• de créer un équipement socioculturel face au centre commercial,
• d'améliorer les circulations internes au quartier : ainsi, le boulevard des Borderies n'est plus qu'à quelques mètres des 4 Pans dont la desserte se trouve facilitée.

Il s'est poursuivi par la création de nouveaux logements sociaux.

Le projet commercial

Mise en études (phase montage) : Conseil d'administration du 12.04.2000

Sur le plan architectural, deux bâtiments ont été démolis et reconstruits dans l'axe d'un pan existant pour permettre une vision de l'ensemble des commerces à partir du boulevard des Borderies et une arrivée directe de la lumière dans les boutiques.
La refonte des bâtiments a contribué à dynamiser l'offre commerciale, confortée par l'implantation d'un cabinet médical et d'une pharmacie (ouverture en janvier 2005) dans leur prolongement.
L'opération a été complétée par l'aménagement de certains étages de boutiques en bureaux (3 plateaux de 657 m2) pour accueillir des services publics (Office HLM, Education nationale...).

Plan commercial

L'intervention d'Epareca

Mise en production : Conseils d'administration des 17.05.2001 et 28.04.2004

Le centre a été ouvert en 2003. L'Epareca est titulaire d'un bail de 12 ans avec CCI, qui lui a permis d'investir sur le centre dont la moitié a été rénovée et l'autre moitié démolie.
Une fois les emprunts remboursés, la CCI retrouvera directement la jouissance du centre qu'elle commercialise, gère et dont elle garantit les loyers.

Après restructuration

Montant de l'investissement

• 840 000 d'euros HT

Début des travaux

• Pose de la 1ère pierre le 15 janvier 2003

Livraison

• Mi-octobre 2003

Exploitation

Mise en exploitation : septembre 2003

Niveau de loyers moyen

• 75 euros / m2

Niveau de charges moyen

• 11 euros / m2

Epareca

Michel Cordiez, Directeur de l'exploitation

Partenaires locaux

CCI de Cognac

Michel Gallard, responsable des moyens généraux