Les opérations

Localisation

Le Val d'Argent est un projet urbain décidé par l'Etat en 1961, dans le cadre des grands chantiers de reconstruction de l'après-guerre. Ce quartier à vocation principalement résidentielle accueille aujourd'hui 27 000 habitants, soit près de 30 % d ela population de la ville (10 000 logements dont 55 % sociaux et 45 % en copropriété pour certaines en grande difficulté) sur 1/6ème de la surface communale.
Quartier prioritaire de la politique de la ville depuis 1982, il a fait l'objet des dispositifs successifs : "Grand Projet urbain" (1995 - 1996), "Grand Projet de Ville" (2000 - 2004) et projet de rénovation urbaine (2005 - 2013).
La gare du Val d'Argent contribue à l'accessibilité du quartier, mais l'emprise des voies ferrées coup en deux les quartiers : Val Nord (environ 15 000 habitants, Val Sud. Les infrastructures routières marquent également le quartier.

Etat des lieux initial de l'appareil commercial

Saisine d'Epareca : 07.1997

En 1970, sont livrés la dalle du Val Nord et son centre commercial alors composé de presque 80 boutiques occupant les pieds d'immeubles de logements sur l'ensemble du linéaire de la dalle.
A la fin des années 90, lorsque la ville saisit Epareca, plus de 50 locaux sont vacants ; ceux qui sont exploités sont disséminés le long de l'esplanade.
Il est décidé de conforter les activités les plus qualitatives et d'améliorer leur attractivité en les regroupant place de la Commune et esplanade de l'Europe, la section la plus passante de la dalle. La vocation de proximité réaffirmée permet de compenser en partie le handicap de l'implantation sur dalle (visibilité et accessibilité réduites depuis les flux routiers, renforcées par la rupture des voies ferrées). En 2005, Epareca, la Caisse des dépôts (CDC) et la ville ont signé une convention d'opération, puis Epareca et la CDC ont constitué une société par actions simplifiées (SAS des Terrasses du Val d'Argent Nord).
Dans ce cadre, deux premières tranches ont été acquises par la SAS qui en assure la gestion.
L'acquisition de la troisième tranche, constituée de neufs locaux a été retardée par les difficultés de la ville à les acquérir auprès de propriétaires privés (mise en oeuvre de la DUP), à commercialiser ses locaux en cohérence avec la SAS et à sortir ces commerces des deux copropriétés de logements dont ils dépendent.
Devant la nécessité d'unifier techniquement et commercialement cet équipement, Epareca a proposé à la ville de reprendre en direct le patrimoine de la SAS et, pendant les deux années estimées nécessaires à la réalisation de la division en volumes des copropriétés dans lesquelles sont inscrits les commerces, de mener pour le compte de la ville, sur la base d'une promesse de vente, les actions jugées indispensables à un meilleur fonctionnement de l'ensemble commercial :

• divers travaux de mise aux normes, d'aménagements de locaux vacants et d'unification des façades et réserves des commerces ;
• la commercialisation des locaux vacants, en parfaite cohérence avec l'ensemble du plan marchand que permet le recrutement sur Paris d'une négociatrice-manager dans l'équipe d'exploitation, à compter du 1er octobre 2010.

A l'issue de ces deux ans, si la sortie de copropriété des volumes commerciaux était réalisée, Epareca, en direct ou au sein d'une nouvelle société de portage avec la CDC le cas échéant, deviendrait propriétaire de l'ensemble des commerces de la dalle.
A l'inverse, en cas d'échec de la division en volumes, Epareca se retirerait totalement du site : la promesse de vente serait résiliée et la collectivité, libre de s'associer avec un opérateur, serait tenue de reprendre la totalité du patrimoine commercial de la dalle.
L'ensemble de ces engagements réciproques est repris dans le projet de convention joint qui vaut dénonciation de la convention tripartite signée en 2005.
L'offre commerciale des Terrasses est aujourd'hui structurée autour de près de 20 commerces et services de proximité et d'un marché hebdomadaire de plein vent de 60 bancs. La position en pied de dalle de ce dernier ne permet pas de créer un impact positif sur les autres commerces.
L'offre est principalement alimentaire (Franprix 2 000 m², alimentaires spécialisés, marché forain).

Le projet urbain

Mené par l'équipe du Groupement d'Intérêt Public, le Grand Projet Urbain passe par :

• la création d'un vrai centre de quartier autour de la place de la Commune de Paris,
• le réaménagement de la dalle, incluant sa démolition partielle,
• un vaste traitement des espaces publics,
• un maillage du quartier en vue d'une meilleure lisibilité.

Projet urbain

Le projet commercial

Mise en études (phase montage) : Conseil d'administration du 09.12.1998

Dans l'objectif de regrouper les activités sur la partie la plus passante de la dalle, le plan de composition commerciale vise à compenser les handicaps du site : supérette en position centrale, place de la Commune, avec signalétique d'appel sur les voies sous dalle, répartition équilibrée des pharmacies et de l'offre alimentaire pour créer des tensions commerciales, rapprochement du tabac et de la brasserie-jeux-PMU qui fonctionnent en synergie...
L'ensemble des commerces propriété de la SAS des Terrasses du Val d'Argent fait l'objet d'une gestion cohérente ; la rotation d'activités n'est pas totalement stabilisée. Les difficultés des commerces s'expliquent notamment par les très faibles revenus des habitants et clients.
Les neufs locaux restants dans le périmètre d'intervention (appartenant aujourd'hui à la ville ou devant être acquis par elle auprès de propriétaires privés au moyen d'une procédure d'utilité publique) présentent une vacance importante. En outre, ils nécessitent d'importants travaux de mise aux normes et une remise à niveau des façades et accès pour quatre d'entre eux.

Composition commerciale

L'intervention d'Epareca

Mise en production : Conseil d'administration du 12.10.1999 modifiée le 13.10.2010

Pour accomplir le projet de recomposition de l'offre commerciale et assurer une gestion uniforme de l'ensemble de l'équipement commercial, neuf locaux restent à acquérir : l'un place Sannois (53-54 Tour Sannois) et les huit du linéaire Nord de l'esplanade de l'Europe (lots 39 à 48 de la copropriété Val d'Argent 3).
Pour ce faire, la ville et Epareca signeront, dans le courant du premier semestre 2011, une promesse de vente sous condition suspensive de la division en volumes de l'ensemble immobilier dont il s'agit dans un délai de 2 ans à compter de la signature de ladite promesse.
Sur autorisation expresse de la ville, intégrée dans la promesse de vente à régulariser, Epareca pourra mener les travaux de mise en cohérence architecturale des façades et accès de ces locaux, le travaux de mise en conformité de certains locaux et d'éventuels aménagements intérieurs des locaux vacants. Epareca pourvoira en outre à la commercialisation de ces derniers.
Epareca rachète à la CDC ses parts dans la SAS des Terrasses.

Après restructuration

Après restructuration

Montant prévisionnel de l'opération

3 733 089 euros (hors libérations foncières)

Financements prévisionnels

Epareca : 3 153 116 euros
Ville : 350 000 euros

Niveau de charges moyen

8 euros / m2

Locaux à louer

Lot 25 (place d'Alembert)

Epareca

Perrine Vanbalberghe, responsable de programmes
Michel Cordiez, Directeur de l'exploitation

Partenaires locaux

Ville d'Argenteuil

Philippe Doucet, Maire,
Annie-Sophie Duflot, Service de mission commerces

CDC - DRIDF - Paris

Christelle Assié, chargée du développement territorial

Gestionnaire : SCC

Hervé Barreau, directeur des actifs,
Chrsitine Vigouroux, responsable gestion d'actifs,
Patricia Lacoste, responsable gestion d'actifs,
Jean-Marie Menu, directeur technique,
Michèle Giella, responsable commercialisation